 |
政务简报第30期
精心策划 规范运作
泾县国有建设用地使用权拍卖会取得圆满成功
9月16日上午，泾县国有建设用地使用权拍卖会在我局六楼会议室召开，此次拍卖会共推出二宗地，位于县城城东新区，出让面积分别为55.5亩和63.7亩，用途为商业、住宅。拍卖场上竟价激烈，气氛火爆，竟价声此起彼伏，经过118轮竟价，最终分别以单价102.7万元/亩和102万元/亩和总价5700万元、6500万元成交，分别超出拍卖底价51%、50%，创泾县新增建设用地使用权拍卖单价新高，土地拍卖会取得圆满成功。这次成功的拍卖至少给了我们几点启示：
一、市场规范是前提。近年来，我县始终按照“控制源头、控制总量”的原则，一直遵循“供应土地适量、投放市场适时、经营土地高效”的指导思想，高度垄断土地一级市场，落实了储备、出让计划管理等制度。每年都是按计划有序地推出200亩左右经营性用地（含新增建设用地和老城改造）公开出让，让市场有适量的“饥渴”感，一直没有出现盲目无序供地和恶性竞争现象。同时，对所有经营性用地一律实行招拍挂方式公开出让。除此之外，没有任何其它供地方式，也没有设定门槛、“打包”出让现象发生，确保了公开、公平、公正的市场交易秩序，大大提高了土地供应的市场化配置程度，“想要地，找市场”的用地氛围在我县已经形成，土地市场日趋规范。即使在去年全国房地产市场普遍下滑的情况下，我县的房地产市场仍一直处于稳步上升状态，并没有因金融危机而影响我县房地产市场。
二、用心谋划是关键。一是合理规划分地块出让面积。地块面积大小是提高拍卖价格的主要因素之一。地块面积过大，资金投放量必然要大，则参与竞买的人往往就少，形成不了竞争气候。如果地块面积过小，一些开发商尤其是外地实力雄厚的开发商觉得得不偿失。通过调研，我们认为我县经营性用地公开出让面积在50亩左右最为适宜。本次拍卖会，我们推出的二宗地面积分别为63.7亩和55.5亩，从而取得了较好的效果。二是选择最佳出让时期。本次拍卖会参加人数之多、竞价之激烈，与我们选择最佳的出让时期有很大关系。经过我们反复研究，多方考虑，把公开出让时间定在9月份。主要由于上半年，在金融危机的背景下，国家出台了一系列扩内需、保增长的宏观政策初见成效，我国企业开始企稳回暖，房地产市场行情明显回升。同时，9月份离春节还有近4个月的时间，这样可以给开发商充分的时间作策划、宣传。因为泾县在外打工的人员约7万人，这些人通常在春节回家过年，这里面有相当一部分人具有一定实力购买商品房，春节期间往往形成售房旺季。三是合理确定出让底价和出让金缴纳比例。出让底价设定太高，则使竞价可选择域值范围太小，拍卖中难以形成你追我赶的竞争高潮，可能影响竞价效果，甚至造成无人报价而流拍的现象。底价设定过低，如果万一发生串标现象，那将造成国有土地资产流失，土地价值难以实现。此次拍卖，我们经过慎重决策，确定土地拍卖起始价为68万/亩，普遍反映起拍价比较适中。此外，按照4：3：3的比例缴纳土地出让金，一定程度上缓解了开发商资金压力，增强了开发商竞买的信心。四是讲究宗地拍卖次序。本次拍卖会我们共推出2宗土地，考虑到竞争者都有一种从众心理，往往都看重地理位置优越的地段，因此会一哄而上，争相举牌，我们把大家普遍看好了地块放在前面拍卖，形成一种激励竞价氛围。
三、缜密组织是保证。采取招拍挂方式出让土地，是经营土地的关键环节，呈现价值的最终形式，我局在实施公开出让过程中，按照“周到细致、万无一失”的要求，全力做好拍卖组织工作。一是精心策划制作宣传材料。早在几个月前，我们根据规划设计要点，精心策划编制拟出让地块基本情况等资料、绘制宗地图、介绍地块区位等，让开发商尽早了解该地块所处区位和价值，仔细做好测算，增强竞买信心。二是积极宣传推介。除利用网络、报刊等媒体进行广泛宣传外，我们还与移动公司联系，将地块出让信息编制短信群发至县内外用户及掌握联系方式的所有新老开发商，共群发信息3万多条。同时，利用县直单位都承担招商引资任务，而且急于完成的心理（我县规定，土地拍卖价款可以作为招商引资任务），我们将宣传材料逐一发至县直各单位、各乡镇。由于项目宣传到位，推介有力，推出2宗地分别有7家和5家参加竞买，营造了良好的竞争氛围。三是严密实施。拍卖时，周密布置会场、安排会务和接待工作，邀请县公正处和县监察局人员，体现公开、公平和诚实信用原则，构建良好的招商引资环境。
四、热情服务是基础。一是热情接待，耐心答疑。凡是来泾考察了解土地出让地块情况，我们都明确专人热情接待、热心宣传，让每一位考察者都能了解泾县的县情及房地产的需求情况，并耐心作好竞买前的答疑工作，让开发商真正做到心中有数，理性叫价。二是对竞得人一律列入局帮扶对象，确定一名班子成员和二名工作人员负责提供全程服务，帮助他们协调解决实施过程中的一切问题，赢得了广大开发商的信任，留住了一批开发企业，并通过他们推介，结识了新客户。三是与所有开发商保持联系，安排专人在相关节日期间发短信亲切问候，让他们感到温暖。
| |
|
| |
